Nouvelle obligation déclarative pour les propriétaires d’immobilier d’habitation
Avant le 1er juillet 2023, toutes les personnes propriétaires ou usufruitières de locaux d’habitation vont devoir déclarer, pour chaque local, par qui et à quel titre il est occupé.
Cette nouvelle obligation déclarative fait suite à la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales. Elle est destinée à permettre à l’administration d’appliquer la taxe d’habitation aux résidences secondaires ainsi que la taxe, le cas échéant, applicable aux logements vacants.
Cette déclaration d’occupation doit être faite obligatoirement en ligne sur le site impots.gouv.fr dans l’espace du contribuable. Une nouvelle rubrique intitulée « Gérer mes biens immobiliers » a été créée à cet effet. Il n’existe pas de déclaration « papier ». Les contribuables qui rencontreraient des difficultés pour déclarer en ligne doivent se rapprocher du service des impôts dont dépend le bien immobilier pour lequel une déclaration est attendue.
Figurent en principe sous l’onglet « biens immobiliers » tous les biens dont le contribuable est propriétaire ou usufruitier. Chaque bien, y compris un local annexe tel qu’une cave ou un parking, apparaît en principe distinctement. Les données d’occupation au 1er janvier 2023 connues de l’administration sont pré-renseignées. Le contribuable doit les corriger si elles sont erronées ou les compléter si elles ne sont pas renseignées.
Il est à noter que le nombre de pièces indiqué pour chaque bien peut être sensiblement différent du nombre de pièces usuellement comptées. En effet, sont comptés tous les espaces cloisonnés y compris les cuisines et les salles de bains. De même, la surface indiquée est la surface mur à mur et non la surface « Carrez ». Si une information est manquante ou erronée (bien n’appartenant pas au contribuable, erreur sur le numéro du lot de copropriété…) le contribuable peut s’adresser à l’administration via la messagerie sécurisée sur son espace impots.gouv.fr.
Cette nouvelle obligation incombe aux personnes physiques comme aux personnes morales. Les sociétés et notamment les sociétés civiles immobilières sont donc concernées. Elles doivent faire leur déclaration dans leur espace professionnel sur le site impots.gouv.fr. Les sociétés civiles qui n’auraient pas encore créé leur espace professionnel doivent le faire pour s’acquitter de cette formalité.
Le non-respect de cette nouvelle obligation est passible d’une amende de 150 € par local. La déclaration devra être renouvelée chaque année, avant le 1er juillet, en cas de changement de situation d’occupation (acquisition d’un nouveau bien, changement de locataire…).
Protéger son conjoint en cas de décès
En cas de décès, les droits du conjoint survivant sont très différents selon que les conjoints étaient mariés, liés par un PACS ou en union libre.
Lorsque les conjoints sont mariés, la loi accorde une protection à l’époux survivant. En effet, en cas de décès et en présence d’enfants, l’époux survivant recueille soit l’usufruit de la totalité de la succession soit un quart en pleine propriété. Dans l’hypothèse où tous les enfants ne sont pas communs aux deux époux, l’option de la totalité du patrimoine du défunt en usufruit disparaît et la loi accorde au survivant le quart en pleine propriété.
Si le défunt n’avait pas d’enfant, la part accordée par la loi à l’époux survivant dépend des autres héritiers avec lesquels il est en concours ; père, mère, frère, sœur. En présence des parents du défunt, la loi accorde à l’époux survivant la moitié de la succession, l’autre moitié revenant aux parents. En l’absence des parents mais en présence de frères et sœurs, l’époux survivant recueille la totalité de la succession à l’exception des éventuels biens que le défunt avait reçu de ses parents par donation ou succession et qui figurent encore dans son patrimoine. Ces biens reviennent pour moitié aux frères et sœurs.
Cette vocation successorale de l’époux survivant peut être accrue par des dispositions testamentaires. En effet, en présence d’enfants, qu’ils soient communs ou non, il est possible, par un testament ou une donation au dernier vivant, de laisser à son conjoint soit la totalité de son patrimoine en usufruit, soit la quotité disponible en pleine propriété, soit un quart du patrimoine en pleine propriété et les trois autres quarts en usufruit. La quotité disponible dépend du nombre d’enfants. Elle est de la moitié de la succession en présence d’un enfant, du tiers de la succession en présence de deux enfants et du quart en présence de trois enfants ou plus. En l’absence d’enfant, des dispositions testamentaires peuvent permettre de laisser à l’époux survivant la totalité de la succession quels que soient les autres héritiers avec lesquels il est en concours. Ajoutons que les époux peuvent, par une adaptation de leur régime matrimonial, accroître encore la protection du conjoint survivant puisqu’il est possible, par exemple, d’adopter un régime de communauté universelle avec clause d’attribution intégrale de la communauté pour faire en sorte que, lors du premier décès, le conjoint, même en présence d’enfant, recueille la totalité du patrimoine. Un mécanisme protecteur des enfants qui ne seraient pas issus des deux époux est néanmoins prévu par la loi.
Enfin, précisons que les successions entre époux sont totalement exonérées de droits de succession. Le conjoint survivant marié hérite donc sans fiscalité. La loi civile et la loi fiscale sont donc protectrices pour le conjoint survivant marié.
La situation est assez différente pour les partenaires de PACS. En effet, si les partenaires de PACS sont, comme les époux, exonérés de droits de succession sur le plan fiscal, le Code civil ne prévoit en revanche rien au bénéfice du partenaire survivant hormis la jouissance gratuite pendant un an de la résidence principale. Si le partenaire défunt n’avait pas pris de dispositions testamentaires particulières, le partenaire survivant n’hérite de rien.
Il est donc important, pour protéger son conjoint, de prendre des dispositions testamentaires. Toutefois, il n’est pas possible d’accorder au partenaire de PACS survivant autant de droits qu’il peut en être attribué à l’époux survivant.
Ainsi, en présence d’enfants, le partenaire survivant ne pourra pas recueillir plus que la quotité disponible en pleine propriété (égale à la moitié de la succession en présence d’un enfant, au tiers en présence de deux enfants et au quart en présence de trois enfants ou plus). À la différence de l’époux survivant, le partenaire survivant ne peut en principe pas recevoir l’usufruit de la totalité de la succession. Il est certes possible de léguer par testament à son partenaire l’usufruit de la totalité de son patrimoine, mais pour que cette disposition puisse s’appliquer, il faudra que les enfants acceptent de renoncer à l’usufruit de leur part de réserve. En effet, la loi prévoit que les enfants doivent recevoir leur part de réserve en pleine propriété. La loi permet de déroger à ce principe au bénéfice de l’époux survivant et non au bénéfice du partenaire survivant.
Enfin, la situation du conjoint survivant non marié et non pacsé est très inconfortable puisqu’il ne bénéficie d’aucune protection particulière. Au plan civil, il n’a aucun droit dans la succession. Il ne bénéficie même pas, à la différence du partenaire de PACS, de la jouissance de la résidence principale pendant les douze mois suivant le décès. Au plan fiscal, le conjoint survivant non marié et non pacsé est également mal traité puisqu’il est considéré comme un tiers. Toute disposition testamentaire prise en sa faveur est donc taxée à 60%. Pour protéger son conjoint, en l’absence de mariage et de PACS, il convient donc de rechercher d’autres voies que celle d’un legs par testament. La souscription d’un contrat d’assurance-vie apparaît beaucoup plus adaptée. En effet, les capitaux reçus par le conjoint non marié et non pacsé via un contrat d’assurance seront exonérés dans la limite d’un abattement de 152 500 € puis seront taxés à 20% pour la part comprise entre 152 500 € et 852 500 € et seront taxés à 31,25% au-delà de ce montant (régime fiscal applicable aux capitaux décès dus au titre de contrats souscrits et de primes versées depuis le 13 octobre 1998 par un souscripteur-assuré âgé de moins de 70 ans à la date du versement).
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Voir aussi : https://latribune.lazardfreresgestion.fr/economie-lettre-de-la-gestion-privee-2eme-trimestre-2023/
L’opinion exprimée ci-dessus est datée du 24 avril 2023 et est susceptible de changer.
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