La fiscalité des donations a été considérablement alourdie ces dernières années (suppression des réductions de droits, abaissement des abattements, allongement à 15 ans du délai de non-rappel fiscal des donations). Aussi, le financement des droits susceptibles d’être dus à raison d’une donation de biens immobiliers peut présenter des difficultés. Dans ce contexte, la baisse des taux d’intérêt peut constituer une opportunité pour organiser la transmission d’un patrimoine immobilier de rapport.
Prenons l’exemple d’un père propriétaire d’un patrimoine immobilier loué à usage d’habitation d’une valeur de 2 000 0000 €. Ce patrimoine génère des loyers nets de charges pour le père de 54 000 € par an. Compte tenu de ses autres revenus, il est imposé sur ses revenus immobiliers dans la tranche marginale de l’impôt sur le revenu (45 %). En tenant compte des prélèvements sociaux (15,5 %) et de la quote-part de CSG déductible de l’impôt sur le revenu, l’imposition effective de ses revenus immobiliers ressort à 58,2 %. Son revenu immobilier après impôts est donc de 22 572 €.
S’il décide de donner la nue-propriété de ce patrimoine immobilier à ses deux enfants, il devra acquitter un montant de droits de donation de 196 388 € (hypothèse d’un donateur ayant entre 61 ans et 71 ans et sous réserve qu’aucune donation n’ait été consentie aux enfants au cours des 15 années précédentes).
Plutôt que de choisir cette solution, le père peut, alternativement, créer une société civile au capital de 3 000 € et donner la nue-propriété des parts de cette société à ses enfants. Ensuite, la société contracte un emprunt in fi ne pour acquérir l’immobilier de rapport. La société civile emprunte 2 140 000 € correspondant au prix de vente et aux frais de notaires.
Nous prenons l’hypothèse que le taux du crédit in fine, d’une durée de 15 ans, est de 2,5 %. La société civile devra donc acquitter chaque année des intérêts d’emprunt de 53 500 € (2,5 %*2 140 000) qui seront couverts en totalité par les loyers (54 000 €).
Le père, puisqu’il a vendu son immobilier à la société civile, encaisse le produit de la vente, soit 2 000 000 €. Il n’a pas de plus-value immobilière à acquitter s’il détient son immobilier depuis plus de 30 ans.
Sur le produit de la vente, il prélève 1 280 000 € pour souscrire un contrat de capitalisation. Ce contrat permettra de rembourser le principal de l’emprunt in fine dans 15 ans. En effet, compte tenu d’une hypothèse de rentabilité annuelle de 4,5 % par an, il faut investir aujourd’hui 1 280 000 € pour disposer, dans 15 ans, d’un capital de 2 140 000 € net de la fiscalité applicable à raison d’un rachat sur un contrat de capitalisation.
Dans 15 ans, le produit du rachat du contrat de capitalisation sera apporté à la société civile pour lui permettre de rembourser l’emprunt. Aussi, pour que l’opération de transmission aux enfants soit effective, il convient de leur donner dès à présent la nue-propriété du contrat de capitalisation afin qu’ils puissent, dans 15 ans, participer à l’apport qui sera fait à la société. Une donation avec réserve d’usufruit du contrat de capitalisation génère des droits de 110 348 €.
Après souscription au capital de la société civile pour 3 000 €, souscription du contrat de capitalisation pour 1 280 000 € et paiement des droits de donation de 110 348 €, le père conserve sur le produit de la vente de son immobilier 606 652 €.
Il utilise cette somme pour souscrire un contrat d’assurance-vie sur lequel il effectue des retraits destinés à lui permettre de compenser sa perte de revenus immobiliers. Rappelons que son revenu immobilier après impôt était de 22 572 €. C’est donc ce montant net de fiscalité qui sera racheté annuellement et pendant 15 ans sur le contrat d’assurance-vie.
Dans 15 ans, l’emprunt in fine sera remboursé grâce au produit du rachat du contrat de capitalisation. Le père, en qualité d’usufruitier des parts de la société civile, récupérera alors ses revenus immobiliers et cessera d’effectuer des rachats sur son contrat d’assurance-vie.
Sur la base d’une hypothèse de rendement du contrat d’assurance-vie de 3 %, il restera après 15 ans sur le contrat d’assurance-vie une somme de 501 964 € compte tenu des retraits de 22 572 € nets qui auront été opérés annuellement.
Au total, ce schéma aura donc permis d’autofinancer la transmission de l’immeuble et d’accroître le patrimoine puisque plus de 500 000 € seront conservés sur le contrat d’assurance-vie aux termes des 15 ans alors qu’une donation avec réserve d’usufruit « classique » aurait généré des droits de près de 200 000 €.
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